Sollten Sie für Ihr Traumhaus in Florida eine Finanzierung wünschen, so haben unsere Florida-Freunde von Paul Finance mit Sitz in München und Bonita Springs, Florida, wichtige Information zum Thema Finanzierung für Sie zusammengestellt.

Wenn Sie sich für eine Finanzierung interessieren, dürfen wir Sie bitten, sich direkt mit Frau Kirsten Paul in Verbindung zu setzen. Sie erreichen Frau Paul wie folgt:

Paul Finance
Kirsten Paul, Bankkauffrau und Mortgage (Hypotheken) Brokerin
Tel Deutschland 089 - 189 50 996; Tel Florida (239) 565 - 7057
Email: info@paul-finance.com

Die Top-Finanzierungsfragen für europäische Investoren in Florida
Was genau kann ich finanzieren?

- Hauskauf
- Wohnungskauf
- Refinanzierung (Ablösung eines bestehenden Kredites)
- Haus / Wohnung: "Cash-Out"-Refinanzierung (Beleihung einer lastenfreien
Immobilie mit anschließender Barauszahlung des Finanzierungsbetrags)
- Jeweils alles, was untrennbar mit dem betreffenden Objekt verbunden ist:
- Pool, Screen, Boats dock, Seawall etc. (nicht: Möbel, Auto, Boot etc.)

Wie hoch kann ich maximal beleihen?

- Grundsätzlich 70%, bestehende Objekte im SW Floridas sogar bis zu 75%
- Wichtig: bei einem Kauf wird für die Beleihung nach dem
Niederstwertprinzip bewertet: d.h., das Niedrigere von Kaufpreis bzw. Marktwert (wird von einem unabhängigen, staatlich geprüften Gutachter ermittelt) zugrunde gelegt

Welche Laufzeiten gibt es?

- Haus / Wohnung / Neubau: 30 Jahre
- Bis auf sehr wenige Ausnahmen gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung,
d.h., Sie können den Kredit ohne Strafzinsen zurückführen, wann immer Ihre
Finanzplanung, Liquidität, Dollarkurs etc. es als sinnvoll erscheinen lassen
- Grundstücksfinanzierungen: unterschiedliche Laufzeiten, meist 1, 3 oder 5
oder 15 Jahre

Wie lange kann man Zinsen binden?

- Grundsätzlich unterscheidet man zwischen ARMs (Adjustable Rate Mortgage = Variabel verzinste Hypothek) und Fixed Rates (15 und 30 Jahre)
- Hier gibt es eine Vielzahl gängiger Modelle: monatlich variabel, Zinsbindung für 1, 3, 5, 7, 10, 15 oder 30 Jahre
- Bei variablen Modellen ist der Kreditnehmer vor Zinssprüngen durch sog.
"Caps" (Deckelungen) geschützt

Wie lange dauert die Bearbeitung eines Finanzierungsantrags und muss ich zum Closing in die USA fliegen?

- Die Zeitspanne vom Kreditantrag bis zur Auszahlung bzw. Bereitstellung des Kredits umfasst im Durchschnitt 4 - 6 Wochen (abhängig davon, ob das
 Closing in den USA oder Europa stattfindet und wie schnell der Antragsteller seine Nachweise erbringt)
- Der Kreditnehmer muss zu keinem Zeitpunkt der Kreditbearbeitung in den USA sein. Von Antragstellung bis Closing (Auszahlung) kann alles per Telefon / Fax / Kurier abgewickelt werden

Kann ich mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages warten, bis ich die Kreditzusage vorliegen habe?

- Sie benötigen einen unterschriebenen Kauf- bzw. Bauvertrag, um einen Kredit beantragen zu können
- Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass der Kauf- bzw. Bauvertrag eine sog. "Finance Contingency" beinhaltet (diese Finanzierungsklausel räumt Ihnen ein Rücktrittsrecht für den Fall ein, dass die Finanzierung nicht realisierbar sein sollte. In diesem Fall erhalten Sie auch Ihre Anzahlung zurück)

Die wichtigsten Dienstleistungen im Rahmen einer Finanzierung:
Eröffnung von Konten bei Banken und Anlagegesellschaften
Vergleich von Finanzierungsangeboten bei diversen Banken
Antragstellung persönlich oder via Telefon / Fax / e-Mail
Übersetzung der deutschsprachigen Unterlagen
Bestellung von Wertgutachten
Einholung von Kreditauskünften
Bestellung der Rechtsmängelversicherung
Bestellung der Hausversicherung
Bestellung von Termiteninspektionen
Bestellung von Vermessungen
Bestellung von Inspektionen des eigenen Brunnens oder des eigenen Abwasserentsorgungssystems
Koordination der gesamten Transaktion mit allen involvierten Parteien / Serviceanbietern
Persönliche deutschsprachige Betreuung während der Bearbeitung, beim Closing und danach
Diese Auflistung stellt lediglich eine Auswahl des gesamten Produktportfolios dar.

Ablauf einer Finanzierung in Florida

1. Im ersten Gespräch fertigen wir eine Kostenaufstellung für Sie an. In dieser Aufstellung, dem sog. "Good Faith Estimate" sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung und dem Immobilienkauf anfallen. Das GFE zeigt Ihnen die Höhe Ihrer zu erwartenden Closing-Kosten, den Betrag, den Sie zum Closing bereithalten müssen sowie die Höhe Ihrer zukünftigen monatlichen Belastungen.

2. Sie entscheiden sich zu einem Kreditantrag. Im Antrag werden Angaben zu der betreffenden Immobilie gemacht, sowie über Ihren Wohnsitz, Ihr Arbeitsverhältnis, Ihre Einkünfte und Ihre Vermögensverhältnisse. Abhängig vom Kreditmodell erbringen Sie Nachweise über Ihre Angaben oder können davon absehen. Bei Antragstellung werden auch die Antragsgebühren fällig (meist $ 500). Diese Antragsgebühren dienen zur Begleichung von Drittkosten, die während der Kreditbearbeitung anfallen wie z.B. die Schätzung und evtl. das Einholen eines Kreditreports in den USA.

3. Während Sie sich mit der Beschaffung der erforderlichen Referenzunterlagen befassen (für den Fall, dass Sie ein dokumentarisiertes Darlehen wählen), bestellen wir den Schätzer. Die hiesigen Schätzer arbeiten unabhängig und sind staatlich lizenziert. Die Schätzung geschieht mittels eines Vergleichs mit drei anderen in Lage und Bauweise vergleichbaren Objekten. Das hei√üt, diese Vergleichsobjekte müssen im Umkreis von einer Meile stehen und innerhalb der vergangenen 12 Monate verkauft worden sein. Auf diese Weise wird der aktuelle Markt- und Wiederverkaufswert ermittelt. Auf Wunsch wird Ihnen später eine Ausfertigung der Schätzung ausgehändigt.

4. Wenn die Schätzung fertig ist, der Kreditreport vorliegt und auch Sie Ihre Unterlagen aus Europa zusammengestellt haben, wird Ihre gesamte Akte bei dem endfinanzierenden Institut vorgelegt. Dieses Institut prüft die vorliegenden Angaben und schreibt ein sog. "Approval" aus - die Kreditgenehmigung. Dies kann eine unbedingte Genehmigung sein, d.h., dass keine weiteren Papiere oder Auskünfte erforderlich sind. Dies kann aber auch eine bedingte Genehmigung sein, in der um ein weiteres Referenzschreiben, einen Auszug etc. gebeten wird.

5. Wenn alle Konditionen geklärt sind, wird das sog. "Commitment" ausgeschrieben. Dies ist die definitive Kreditzusage. Wenn diese vorliegt, ordern wir die restlichen Dienstleistungen, die in Verbindung mit Ihrer Finanzierung anfallen. Dies sind u.a. die Vermessung, bei der die Grundstücks- und Gebäudegrenzen vermessen werden. Weiterhin wird eine Firma beauftragt, Ihre Immobilie auf den Befall von Termiten hin zu kontrollieren. Sollte die Immobilie befallen sein, wird dies sofort behandelt. Sollte Ihr Haus nicht an die öffentliche Wasser- und Abwasserversorgung angeschlossen sein, prüfen wir die Anschlüsse und die Anlagen auf Ordnungmäßigkeit. Parallel zur Kreditvorbereitung schließen wir eine Versicherung auf das Haus ab. Diese greift im Schadensfall durch Sturm, Feuer, Überschwemmung, Diebstahl etc.

6. Wenn all diese Dinge geklärt sind, leiten wir die Unterlagen abschließend an die "Title-Insurance" (Rechtsmängelversicherung) oder an Ihren Anwalt weiter. Diese vollziehen das Zug-um-Zug-Geschäft und haben somit treuhänderische und notarielle Funktionen. Während der Kreditbearbeitung prüft diese Agentur, ob Ansprüche Dritter gegen das Objekt bestehen. Beim Closing, dem eigentlichen Abschluss, zahlt das Büro oder der Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt Sie als neuen Eigentümer ein. Ihr Eigenkapitalanteil ist in Form eines bankgarantierten Schecks zu erbringen ("Cashiers check"). Bitte achten Sie darauf, dass Ihr Eigenkapital rechtzeitig zum Zeitpunkt des Closings auf einem US-Konto bereitsteht.

Kredit ist nicht gleich Kredit ...

1. Purchase Loan: Dies ist ein regulärer Kredit für einen Immobilienkauf. Der Kredit wird simultan zur Eigentumsübertragung, dem Closing, ausgezahlt.

2. Construction Loan: Das bedeutet Baufinanzierung. Sie läuft von Baubeginn bis Bauende. Construction Loans haben den Charakter von Zwischenfinanzierungen. Die Auszahlung erfolgt gemäß den vertraglich vereinbarten Bauabschnitten. Bereitstellungszinsen werden nicht erhoben, es fallen nur Zinsen auf den jeweils ausgezahlten Betrag an.

3. Construction/Perm Loans: Perm steht hier für "permanent" und damit erklärt sich auch der Charakter dieser Finanzierungsart. Ein sog. c/p loan ist eine Baufinanzierung, die bei Baufertigstellung automatisch durch eine Endfinanzierung abgelöst wird. Während der Bauphase verhält es sich mit dem c/p loan wie mit der klassischen Baufinanzierung (s.o.). Mit der Baufertigstellung erfolgt allerdings ein ‚ÄúMini‚Äù-Closing, bei dem simultan auch die letzte Rate an die Baufirma ausgezahlt wird. Mit diesem Mini-Closing beginnt die Endfinanzierung, erst mit ihr greifen die regelmäßigen Zinszahlungen für den Rest der Laufzeit.

4. Rate & Term Refinance: Das steht für eine klassische Refinanzierung. Diese Finanzierungsart wählen Sie, wenn Sie einen bestehenden Kredit laufen haben, aber einen besseren Zinssatz, eine andere Laufzeit oder ein ganz anderes Kreditmodell wünschen. Kreditauszahlung des neuen Kredites erfolgt simultan mit der Löschung der alten Hypothek.

5. Cash-Out Refinance: Diese Finanzierungsart ist empfehlenswert, wenn Sie bereits eine Immobilie in Florida besitzen, diese aber noch unbelastet ist (free & clear). Unabhängig davon, ob Sie sich eine neue Immobilie kaufen möchten, sich ein neues Boot leisten, oder das Geld auch nach Europa holen wollen: Der Verwendungszweck spielt keine Rolle, Ihre Immobilie wird beliehen und das Geld in Form eines bankgarantierten Schecks direkt an Sie ausgezahlt oder auf ein von Ihnen vorher bestimmtes Konto überwiesen.

Ausschlaggebend ist neben diesen allgemeinen Kreditformen auch, WER den Kredit aufnimmt.

1. Private Title: Kreditnehmer ist eine Privatperson. In diesem Zusammenhang sind die besten Konditionen und die höchsten Beleihungen möglich.

2. Corporate Title: Sie nehmen den Kredit im Namen einer Corporation auf. Dies kann ggf. zu häheren Zinsen und einer niedrigeren Beleihungen führen.

3. Investment Property: Das ist nicht zu verwechseln mit Investmentprojekten wie Mehrfamilienhäusern oder Firmengebäuden. Wenn Sie in Florida in der gleichen Stadt zwei Immobilien finanzieren, kännen Sie die erste Immobilie als Zweitwohnsitz deklarieren. Die zweite Immobilie jedoch gilt als Investment, unabhängig davon, welchen Nutzen Sie ihr tatsächlich zuschreiben. Die Konditionen bei Investments sind bei weitem nicht so attraktiv wie bei einem Erst- oder Zweitwohnsitz.


Die Kreditprüfung - Loan Approval, Commitment & Co

In Zeiten wie diesen - Zeiten der globalen Finanzkrise, in denen "Foreclosures" und "Shortsales" den Alltag prägen, ist ein zahlungskräftiger und barzahlender Käufer der König auf dem Immobilienmarkt. Doch es ist immer nur ein Teil der Investoren, der cash zahlt. Ein großer Teil der Käuferschaft finanziert das Traumhaus in Florida - sei es aus Gründen des Kapitalbedarfs, Steuerersparnis oder aus anderer Motivation heraus.
Verkäufer und Makler lieben den Barzahler gleichermaßen - verspricht doch ein "Cash-Deal" kurzfristigen und zuverlässigen Geldfluss und eine zeitnahe Abwicklung des Geschäftes. Heißt es hingegen, der Käufer will finanzieren, halten alle Beteiligten erst einmal die Luft an. Weshalb? Finanzieren in Florida ist zwar noch bis zu 70%-75% möglich, jedoch nicht mehr so einfach wie in den vergangenen Jahren - das gilt vor allem dann, wenn die Transaktion nicht von kompetenten und seriösen Fachleuten betreut wird. Für den Verkäufer stellen sich die Fragen "Wie lange wird die Kreditbearbeitung in Anspruch nehmen, d.h. wie lange muss ich auf eine zuverlässige Kreditzusage meines Käufers, den eigentlichen Geschäftsabschluss und damit auf mein Geld warten?" und: "Qualifiziert sich der Käufer überhaupt für eine Finanzierung?" - Um das Risiko, ein Objekt für gewisse Zeit vom Markt zu nehmen und damit gegebenenfalls andere potentielle Käufer zu verlieren, zu minimieren, sind mittlerweile einige Formschreiben Pflicht geworden und wird die Einhaltung der damit verbundenen Fristen strikt gefordert.

So setzen die meisten Käufer (privat wie institutionell) mittlerweile ein sogenanntes "Pre-Approval" voraus, bevor ein Kaufangebot überhaupt unterbreitet werden darf. Darin bescheinigt der Broker oder der Banker dem Käufer, dass er sich unter bestimmten Voraussetzungen (Vorlage der im Schreiben benannten Unterlagen) für eine Finanzierung und den Kaufpreis qualifiziert. Jeder mögliche Investor sollte sich also in Vorbereitung seines Florida-Aufenthaltes bzw. im Zuge eines Kaufangebotes ein solches Formschreiben besorgen. Diese sind bei Banken oder Mortgage Brokern erhältlich und werden basierend auf den Einkünften und nachweisbarem Eigenkapital ausgestellt. Hilfreich ist hier auch die Vorlage einer Eigenauskunft der SCHUFA ( "http://www.schufa.de" www.schufa.de), die einige Tage Bearbeitungszeit in Anspruch nimmt und deshalb auch schon vor Reiseantritt geordert werden sollte. Wer sich also korrekt vorbereiten möchte, kümmert sich möglichst zeitnah, am besten vor Reiseantritt, um ein Pre-Approval. Es kostet nichts, ist aber für die Kaufverhandlungen elementar.

Desweiteren sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass im Angebot / Kaufvertrag die Finanzierungsklausel enthalten ist. Damit wird die Finanzierung ein substanzieller Bestandteil des Kaufvertrages. Sollte die Finanzierung nicht darstellbar sein, kann diese Klausel den Käufer berechtigen, schadlos vom Vertrag zurückzutreten. In dieser Klausel ("Finance Contingency") ist auch die Frist enthalten (i.d.R. 30 Tage), innerhalb derer eine verbindliche Kreditzusage ("Commitment") vorgelegt werden muss. Dieses Commitment wird von der finanzierenden Bank ausgestellt und ist eine verbindliche Kreditzusage. Damit diese vorgegebenen Fristen auch eingehalten werden können, sollte der Kreditantrag unbedingt direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages gestellt werden. Normalerweise sind auch hier Fristen schriftlich festgehalten, i.d.R. beträgt diese Frist 5 Tage nach Vertragsunterzeichnung.

Die Vorteile eines Pre-Approvals liegen für beide Seiten auf der Hand: Der Verkäufer weiß, dass der Käufer sich für eine Finanzierung qualifiziert. Damit minimiert sich für ihn das Risiko, das Objekt während der Kreditbearbeitung vom Markt zu nehmen und andere potentielle Käufer zu verpassen‚ sollte die Finanzierung nicht durchgehen. Der Käufer hingegen kann im Vorfeld prüfen lassen, für welchen finanziellen Rahmen er sich überhaupt in den USA qualifiziert und in welcher Preisliga er sich umsehen kann. Üblicherweise stellen Broker und Banker mehrere Pre-Approvals aus: ein inoffizielles nur zur Kenntnisnahme für den Käufer, das ihm die maximale mögliche Finanzierungshöhe aufweist. Und ein Pre-Approval, das im Betrag darunter liegt, auf den angebotenen Verkaufspreis der betreffenden Immobilie ausgerichtet ist und dem Verkäufer zur Preisverhandlung vorgelegt wird.
Weitere Informationen oder gleich das Pre-Approval gibt es bei der Bank oder beim Mortgage Broker Ihres Vertrauens.

10 Fehler, die man bei einer Finanzierung unbedingt vermeiden sollte

Parallel zur Investitionsfreude der Europäer hat sich ein weiterer Trend in Florida entwickelt: Finanzierungen. Der größte Teil der Investoren nimmt mittlerweile Kredite auf. Dennoch werden immer wieder grundlegende Fehler gemacht. Worauf ist bei einer Finanzierung unbedingt zu achten?

Keine Finanzierungsklausel im Kaufvertrag
Ohne Finanzierungsklausel im Kaufvertrag bleibt der Käufer gesetzlich zur Erfüllung der Vertragsinhalte verpflichtet - auch, wenn er das erforderliche Eigenkapital nicht aufbringen kann.
Unser Tip: Diese Klausel ist in Standardverträgen bereits vorformuliert und muss nur noch ausgefüllt werden. Sie sieht vor, dass der Käufer, sollte eine Finanzierung nicht darstellbar sein, schadlos vom Vertrag zurücktreten kann und bis dato geleistete Anzahlungen zurück erhält.

Das falsche Kreditmodell
Die Wahl eines falschen Kreditmodells kann im Laufe weniger Jahre teuer werden.
Unser Tip: Vorausplanung und die genaue Abwägung zwischen zinsgünstigen Annuitätendarlehen und anderen Modellen wie z.B. einer Kreditlinie können Tausende Dollar sparen.

Falsche Zinsbindungsfristen
Immer wieder werden Verträge mit 15- oder 30jähriger Zinsbindungsfrist abgeschlossen. Die Zinssätze sind in diesem Fall relativ hoch, die monatliche Rate reduziert sich selbst bei vorzeitiger Tilgung nicht.
Unser Tip: Kaum jemand hält seine Finanzierung zehn Jahre oder länger. Lieber günstigere und variabel verzinste Darlehen wählen, diese gibt es auch mit Zinsbindungen von 3, 5 oder 7 Jahren.

Die falsche Immobilie als Sicherheit
Bei der aktuellen Wertentwicklung kaufen Investoren im Lauf der Jahre gerne weitere Objekte hinzu. Geht es um die Kapitalbeschaffung, wird oftmals das falsche Objekt beliehen, um das Wohnhaus lastenfrei zu halten.
Unser Tip: Wer sparen will, zieht zuerst die Beleihung des offiziellen Zweitwohnsitzes in Betracht. Sowohl die Closing-Kosten als auch die Zinsen sind hier entscheidend günstiger (bis zu 2% Differenz).

Beantragung einer Baufinanzierung nach Baubeginn
Wer erst nach Aufnahme der Bautätigkeiten eine Finanzierung beantragt, sieht sich mit einem immensen Aufwand konfrontiert: Von jedem Dienstleister und Lieferanten müssen sog. "Lien Waivers" eingeholt werden. Dies kann viele Wochen in Anspruch nehmen. In der Zwischenzeit muss der Bau gestoppt werden. Im schlimmsten Fall laufen in der Zwischenzeit die Baukosten und Zinsen nach oben hin davon.
Unser Tip: Wenn auch nur die geringste Möglichkeit für eine Baufinanzierung besteht, sollte diese in jedem Fall vor Aufnahme der Bautätigkeiten beantragt werden.

Corporation statt Privateigentum
Ist der Eigentümer eine juristische Person, muss auch die Finanzierung darüber laufen. Die Auswahl an möglichen finanzierenden Banken für juristische Personen ist gering, entsprechend ungünstiger sind die Konditionen.
Unser Tip: Wer dennoch die Immobilie auf eine Firma eintragen lassen will, sollte dies erst nach erfolgter Finanzierung veranlassen, d.h. in die Firma übertragen. Zwar gibt es in den Kreditverträgen eine sog. "Due-on-Sale"-Klausel. Diese besagt, dass im Falle eines Eigentumswechsels die Bank sich vorbehält, den Kredit sofort fällig zu stellen. Die Praxis zeigt jedoch: Solange der Eigentümer der Firma dieselbe Person ist und die monatlichen Raten pünktlich gezahlt werden, kann der Kredit weitergeführt werden.

Zu geringer Kreditbetrag
Viele Investoren kalkulieren zu knapp und beantragen einen zu geringen Kreditbetrag. Eine weitere Finanzierung oder nachträgliche Beleihung ist zwar jederzeit müglich, aber wieder mit Closing-Kosten verbunden.
Unser Tip: Anders als in Deutschland sehen die meisten Finanzierungen in den USA keine Vorfälligkeitsentschädigung vor. Besser etwas großzügiger kalkulieren und mögliche Zusatzkosten mit einplanen! Was an Kapital dann doch nicht genutzt wird, kann später immer noch zurückgeführt werden - ohne, dass Strafzinsen anfallen.

Falscher Zeitpunkt
Wer erst nach dem Immobilienkauf eine Finanzierung beantragt, ist nicht selten überrascht, wenn er nicht zwischen allen verfügbaren Kreditprogrammen wählen kann.
Unser Tip: Wenn möglich, bereits beim Kauf finanzieren. Die Produktpalette ist bei einem Immobilienkauf wesentlich größer als bei einer nachträglichen Beleihung. Zinsen und Closing-Kosten können höher, die Beleihungsgrenze dafür niedriger liegen.

Barzahlung statt Finanzierung
Oftmals nehmen Investoren immer noch an, Finanzierungen in Florida würden allein der Kapitalbeschaffung dienen und zahlen bar.

Unser Tip: Es gibt zahlreiche Gründe neben der Liquiditätsfrage, eine Finanzierung der Barzahlung vorzuziehen. Um nur die drei Wichtigsten zu nennen: Steuerliche Gegenüberstellung von Kreditkosten / Zinsen und Mieteinkünften, maximaler Kontrolleffekt durch die Bank, Aufbau einer Bonität in den USA (nur mit Verbindlichkeiten möglich!!)

Mangelnde Information
Selbst die gut gemeinten Ratschläge deutschsprachiger Dienstleister anderer Branchen sind mit Vorsicht zu betrachten.
Unser Tip: Mortgage Broker haben den Überblick über das gesamte mögliche Produkt- und Bankenportfolio, aus dem sie das passende Modell wählen können. Käufer sollten sich stets ausgiebig beraten lassen, bevor sie sich für ein bestimmtes Modell entscheiden. Die Beratung ist gratis!

Was man über Stichtage und Fristen bei Finanzierungen in Florida unbedingt wissen sollte
Obwohl der Informationsstand der europäischen Investoren in Florida heute um ein Vielfaches höher ist als noch vor wenigen Jahren, gibt es aufgrund von Unwissenheit oder unvollständigen Informationen immer wieder Missverständnisse, die sich eigentlich leicht vermeiden ließen. Damit Sie die zahlreichen Vorteile, die das amerikanische Bankenwesen zu bieten hat, bestmöglich ausschöpfen können, bieten wir Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Punkte, die Sie zum Thema Fristen und Zeiträume im Zusammenhang mit einer Finanzierung unbedingt kennen sollten:

Frist für die Antragstellung. Eine klassische Situation: Der Investor fliegt nach Florida, besichtigt mit seinem Makler diverse Immobilien und unterzeichnet schließlich einen Kaufvertrag. Die Finanzierungsklausel darin hat er ordnungsgemäß ausgefüllt. Die letzten Tage will der zukünftige Immobilienbesitzer vor seiner Rückreise nun noch ein wenig urlauben. Mit Ausfüllen der Finanzierungsklausel (berechtigt zum Zurücktreten vom Vertrag, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt) im Kaufvertrag hat er zwar den ersten richtigen Schritt gemacht. Doch ist dort auch festgehalten, innerhalb welcher Frist er einen Kreditantrag zu stellen hat. Dies sind dies i.d.R. fünf Tage nach Vertragsunterzeichnung.
Unsere Empfehlung: Kontaktieren Sie bereits vor Ihrer Reise eine Bank oder den Mortgage Broker Ihres Vertrauens. Dort k√∂nnen Sie bereits alles vorbereiten lassen und sich noch vor Ihrer Abreise in die USA ein sog. "Pre-Approval" ausstellen lassen, was Ihnen die Bonität für einen bestimmten Kaufpreis bzw. Kreditbetrag bescheinigt. Bei Unterzeichnung des Kreditvertrages muss dann nur noch der Startschuss für die Kreditbearbeitung gegeben werden. Das spart Zeit.

Frist für die Kreditzusage. Laut Kaufvertrag ist eine Zusage der Bank üblicherweise innerhalb von 20-30 Tagen vorzulegen. Zwar ist auch dieser Punkt verhandelbar. Doch ist dieser Zeitraum ausreichend, wenn der Kreditnehmer vorab bereits Gespräche mit einer Bank oder einem Mortgage Broker geführt hat.
Unsere Empfehlung: Vor Vertragsunterzeichnung sollte sich der Makler oder Kreditnehmer mit der finanzierenden Stelle in Verbindung setzen, um diese Frist kurz zu besprechen. Je präziser die vorausgehenden Absprachen mit Bank oder Mortgage Broker geführt werden, umso eher ist ein entspannter Ablauf gewährleistet.

Stichtag: Das Closing. Der wichtigste Tag der gesamten Transaktion. An diesem Tag wird das Immobilieneigentum übertragen und simultan der Kaufpreis bzw. die Finanzierung ausgezahlt. Das Datum des Closings ist von vorneherein im Vertrag festgehalten und ist unbedingt einzuhalten. Muss es verschoben werden, ist dies vertraglich festzuhalten und sowohl seitens des Käufers als auch des Verkäufers zu unterzeichnen.
Unsere Empfehlung: Um den Interessen aller Beteiligten entgegenzukommen, nämlich dem Verkäufer den frühest möglichen Termin zu ermöglichen und dem Käufer dennoch ausreichend Zeit für die Kapitalbeschaffung zu lassen, einigt man sich auf ein realistisches Closing-Datum und ergänzt den Zusatz - or before-. Damit ist eine verbindliche Frist gesetzt, innerhalb derer man auch schon früher abschließen kann - sobald die Finanzierung steht.

Zeitrahmen für die Finanzierungsbearbeitung. Dies ist der Zeitrahmen von der Antragstellung bis zum Closing. Generell beträgt diese Frist ca. 4-6 Wochen. Entscheidend sind verschiedene Faktoren: Beschafft der Kreditnehmer die ggf. erforderlichen Unterlagen sofort? Gibt es Besonderheiten bei der Finanzierung, z.B. wird auf Namen einer Corporation finanziert oder privat? Ist der Käufer zum Zeitpunkt des Closings in Florida vor Ort oder werden die Closing-Unterlagen in Europa unterzeichnet etc.?

Kreditlaufzeit. Das ist die vertraglich fixierte maximale Laufzeit der Finanzierung. In fast allen Fällen liegt diese bei 30 Jahren. Das scheint auf den ersten Blick ein "fantastischer" Zeitraum zu sein für eine Auslands-Finanzierung. Doch anders als bei uns in Deutschland gibt es nur sehr wenige Kreditmodelle in den USA, die eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsehen. Damit hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Kredit zu einem Zeitpunkt seiner Wahl partiell oder vollständig zurückzuführen - ohne, dass Strafzinsen anfallen. D.h. die tatsächliche Laufzeit des Kunden kann von ihm jederzeit selbst bestimmt werden. Grundstücksfinanzierungen sind i.d.R. auf 3-5 Jahre ausgerichtet, da die meisten Grundstücke innerhalb dieses Zeitraums bebaut oder wieder veräußert werden. Kreditlinien haben i.d.R. 10 Jahre Laufzeit.

Zinsbindungsfristen. Diese werden sehr häufig mit der Laufzeit verwechselt. Es gibt eine große Bandbreite – von monatlichen Anpassungen bis hin zu Zinsbindungsfristen von 3, 5, 7, 10, 15 und 30 Jahren. Diese sind vollkommen losgelöst von der Laufzeit eines Kredites zu betrachten.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich unbedingt von Ihrer Bank oder Ihrem Mortgage Broker kostenlos beraten. Es kommen ständig neue Modelle auf den Markt. Europäischer Kreditnehmer in Florida haben großartige Finanzierungsmöglichkeiten!

Zeitraum der Kreditrückführung. Auch hier gibt es zahlreiche Varianten. Viele Programme sehen eine Tilgung über 30 Jahre vor, wobei dies der maximale Zeitrahmen ist. Es besteht in den meisten Fällen die Möglichkeit, vorzeitig zu tilgen, ganz nach Wahl des Kreditnehmers – ohne, dass Strafzinsen anfallen (s.o.). Vorteil des Kreditnehmers: minimale monatliche Belastungen mit freier Wahl des Zeitpunktes zur partiellen oder vollständigen Kreditrückführung – in Abhängigkeit der individuellen Finanzplanung und Liquidität oder in Abhängigkeit von Dollarkurs, Steuern etc.

Verfallszeiten. Ein wichtiger Punkt bei Finanzierungen. Es gibt zahlreiche Optionen und Dokumente, die nur für einen bestimmten Zeitraum Gültigkeit besitzen. Die Kreditzusage beispielsweise ist bei manchen Banken lediglich 30 Tage „haltbar“, bei anderen Instituten behält sie bis zu sechs Monaten ihre Gültigkeit. Folgt innerhalb dieses Zeitraumes nicht das Closing, z.B. wenn ein Neubau nicht rechtzeitig fertig gestellt wird, können neue Konditionen zugrunde gelegt werden. Die Schätzung über den Marktwert einer Immobilie, die im Zusammenhang mit einer Finanzierung erstellt wird, gilt für sechs Monate. Eine Inspektion auf Termitenbefall, ebenfalls im Kontext einer Finanzierung geordert, gilt meistens nur 30 Tage.

Fristen für die Sicherung des Zinssatzes. Es ist stets schwierig, den richtigen Zeitpunkt für den günstigsten Zinssatz zu erwischen. Während einer Kreditbearbeitung hat der zukünftige Kreditnehmer verschiedene Optionen: Er kann den Zins bis zum Closing "floaten" lassen, d.h. er kann täglich variieren. Oder man nimmt diverse Optionen wahr und sichert sich den Zins. Dies ist jedoch bei den meisten Banken erst möglich, wenn die Finanzierungsanfrage bereits in Bearbeitung ist. Gängig sind 15, 30, 45 oder 60 Tage Zinssicherung, innerhalb deren man das Closing dann abwickeln sollte. Verlängerungen sind zu den dann aktuellen Konditionen möglich.

Die Zeit vor der Antragstellung. Beratungen sowohl bei Banken als auch bei Mortgage Brokern sind stets kostenfrei. Dieses Angebot sollte sich jeder Investor zunutze machen und sich im Vorfeld so ausführlich wie möglich über seine zahlreichen Optionen, die wichtigsten Fristen und einzelnen Schritte informieren!!

Kapital und Kontrolle - Warum eine Finanzierung in den USA so wichtig ist!!!

Bei Immobilien- und Finanztransaktionen versteht es sich von selbst, dass mögliche Risiken minimiert bzw. gänzlich ausgeschlossen werden sollten. Dies gilt besonders, wenn sich die Immobilie im Ausland befindet. Wenn Immobilienkäufer eine US-Bank für die Finanzierung Ihrer Florida-Immobilie hinzuziehen, dient das in erster Linie der Kapitalbeschaffung. Sehr häufig nehmen Investoren die Dienste einer Bank aber auch als zusätzliche Kontrollinstanz in Anspruch. Denn im Falle einer Finanzierung durch eine US-Bank hat nicht nur der neue Eigentümer ein persönliches Interesse an der korrekten Abwicklung der Transaktion. Ein Kreditinstitut prüft anhand sehr kritischer Maßstäbe alle Eventualitäten, um mögliche Risiken zu minimieren bzw. gänzlich auszuschalten. Dies geschieht natürlich auch gänzlich im Sinne des Käufers, der hier von der zusätzlichen Kontrolle profitiert.

Zu diesen Dienstleistungen zählen beispielsweise:

Wertgutachten: Am Beginn einer Kreditbearbeitung steht die Schätzung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie durch einen lizenzierten Schätzer. Dieser ermittelt den Wert mittels Vergleich mit mindestens drei anderen Objekten, die in Lage, Bauart und Preis entsprechend sind, im Umkreis von einer Meile stehen und in den vergangenen 12 Monaten verkauft wurden. Somit weiß der Käufer sofort, was die neue Immobilie tatsächlich wert ist. In dem Report werden auch eventuelle Mängel und Schäden festgehalten (z.B. am Dach, in den Wasserleitungen, an der Fassade etc.).

Prüfung der Baufirma: Wenn es sich um einen Neubau handelt, prüft die Bank nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern auch Bonität, Solvenz, Referenzen etc. des Bauunternehmers. Hierzu muss dieser der Bank Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Referenzen sowie weiteres aussagekräftiges Zahlenmaterial vorlegen. Ziel ist es, damit das Ausfallrisiko weitestgehend zu eliminieren. (Bei Baufirmen, die regelmäßig Geschäfte mit Banken tätigen, liegen diese Unterlagen bereits vor und müssen lediglich aktualisiert werden.)

Bauinspektionen: Während der Bauphase schickt die Bank einen Inspektor auf die Baustelle, der sich vom korrekten Baufortschritt und der unbedingten Einhaltung des Bauvertrages überzeugt. Da die Auszahlung des Eigen- und Fremdkapitals in einzelnen Bauabschnitten erfolgt, wird das Geld erst an die Baufirma ausgezahlt, wenn der Inspektor zuvor die Baustelle besichtigt hat. Somit hat der Eigentümer stets die Sicherheit und Kontrolle, dass auf der Baustelle alles ordnungsgemäß verläuft und Kapital nur für korrekt erbrachte Leistung ausgezahlt wird.

Versicherung: Bei Refinanzierungen ist es immer wieder überraschend, wie viele Eigentümer ihre Immobilie gar nicht oder nicht ausreichend versichert haben. Oftmals passiert es, dass Eigentümer schlicht vergessen, die Versicherungspolice nach einem Jahr zu erneuern und somit kein Versicherungsschutz mehr gegeben ist. Versicherungen werden von den Banken unbedingt vorausgesetzt.

Amerikanische Banken haben zu Recht hohe Anforderungen, was die Auswahl der finanzierten Objekte angeht, sie prüfen alles genauestens auf Ordnungsmäßigkeit. Ergo kann sich der Käufer im Zusammenhang mit einer Finanzierung stets darauf verlassen, dass er hier vor unerfreulichen Überraschungen weitestgehend geschützt ist.

Es ist in jedem Fall sinnvoll, bei Hauskauf oder Neubau eine Finanzierung in Erwägung zu ziehen, selbst wenn ursprünglich eine Barzahlung geplant wurde. Da es in den meisten Fällen keine Vorfälligkeitsentschädigung gibt, kann ein Kredit jederzeit zurückgeführt werden, ohne dass Strafzinsen anfallen. Ein weiterer wichtiger Effekt: Mit einer Finanzierung beginnt der Käufer, seine Bonität in den vereinigten Staaten aufzubauen.